10 Yılı Aşan Kira İlişkisi Nasıl Sonlandırılır?
Kira Hukuku’nda kiracı, mal sahibine karşı daha güçsüz ve hukuken korunmaya muhtaç olarak görülmektedir. Bu nedenle kiraya verenin kiracı aleyhine kira sözleşmesini sonlandırması çok sıkı şartlara bağlanmıştır. Kiraya verenin kira sözleşmesini sonlandırmaya hakkı olan durumlardan biri, uzun süreli kira sözleşmesinin sonlandırılmasıdır.
Uzun süreli kira sözleşmesinin sonlandırılması, kira sözleşmesinin belirli süreli ve belirsiz süreli olmasına göre değişkenlik göstermektedir. Bu nedenle konuyu iki başlık altında inceleyeceğiz.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin 10 Yıldan Fazla Uzaması Halinde Sonlandırma Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi aynı koşullarla kendiliğinden 1 yıl daha uzar.
Uygulamada konutlarda kira sözleşmelerinin genellikle 1 yıllık yapıldığını görüyoruz. Buna göre 1 yıllık sürenin bitiminden 15 gün öncesine kadar kiracı kira sözleşmesini sonlandırmak istediğini kiraya verene bildirmedikçe, kira sözleşmesi 1 yıl daha uzar.
Ancak taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira süresi her zaman 1 yıl olarak düzenlenmeyebilir. Örneğin bazı işyerlerinde kira sözleşmeleri 3 yıllık, 5 yıllık yapılabilmektedir. Bu durumda da yine aynı madde uygulanacak ve 3 yıllık sürenin bitiminden 15 gün öncesine kadar kiracı sonlandırmak istediğini bildirmedikçe kira sözleşmesi 1 yıl daha uzayacaktır. Dolayısıyla bu tarz bir kira sözleşmesi, 3+1+1+1 şeklinde sürecektir.
347. maddede devamla, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği düzenlenmiştir.
Yani kiraya verenin sebep göstermeksizin kira sözleşmesine son verebilmesi için,
- Kira sözleşmesinin uzama süresinin 10 yılı doldurmuş olması,
- 11. uzama yılına girmeden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunması
gerekmektedir. Bu şartlar sağlandığında 10 yıllık kiracıyı çıkarmak mümkün olabilecektir.
Örneğin bir konut için 1.5.2010 yılından itibaren 1 yıllık kira sözleşmesi yapıldığını varsayalım. Kiracı, 16.4.2011 tarihine kadar kiraya verene bildirimde bulunmamışsa, sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzayacaktır. Bu kira ilişkisinin 1.5.2011 – 1.5.2012 arasındaki dönemi, birinci uzama yılı yani bir yıllık uzama süresi olarak değerlendirilecektir. Buna göre kira ilişkisi bugüne kadar devam etmişse, 1.5.2021 tarihinde on yıllık uzama süresinin sonuna gelinmiş olacaktır.
Bu durumda kiraya verenin, TBK’nın 347. maddesi doğrultusunda sebep göstermeksizin fesih hakkını kullanabilmesi için, 1.2.2021 tarihine kadar kiracıya bilirimde bulunarak kira sözleşmesini TBK’nın 347. maddesine dayanarak sonlandırması gerekmektedir. Bu durumda da kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde, 1.5.2021 tarihinden itibaren tahliye davası açılabilecektir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinin 10 Yıldan Fazla Sürmesi Halinde Sonlandırma Şartları
Türk Borçlar Kanunu’na göre taraflar belirsiz süreli kira sözleşmeleri yapmış ise, kiracı her zaman genel hükümlere göre kira sözleşmesini sonlandırabilir. Genel hükümlerden kastedilen, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamında düzenlenen ve konut ve çatılı işyeri kiralarının dışında genel kiralara uygulanan hükümlerdir. Buna göre belirsiz süreli sözleşmenin kiracısı, taşınmaz kiralarında 6 aylık kira döneminin sonu için 3 ay önceden fesih bildiriminde bulunmak zorundadır.
Maddenin devamında kiraya verenin belirsiz süreli kira sözleşmelerini herhangi bir sebep yokken feshedebilmesi için kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçmesi ve geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılması gerektiği düzenlenmiştir.
Örneğin bir konut için 1.5.2011 tarihinde belirsiz süreli bir kira sözleşmesi yapıldığını varsayalım. Kiracı bu sözleşmenin sonlanması için, her 6 aylık dönem için 3 ay önce fesih bildiriminde bulunmalıdır. Yani kiracı, 1 Ağustos’a kadar bildirimde bulunarak 1 Kasım itibarıyla, 1 Şubat’a kadar bildirimde bulunarak 1 Mayıs itibarıyla sözleşmeyi sonlandırabilir.
Ancak kiraya verenin bu örnekte sözleşmeyi sonlandırması, kira ilişkisinin 10 yıldan uzun sürmesine bağlıdır. Bu durumda kiraya veren bu sözleşmeyi, ancak 1.5.2021 tarihinden sonra, her 6 aylık dönem için 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak sonlandırabilir. Yani sözleşmeyi sonlandırmak isteyen kiraya veren, ilk olarak 1.8.2021 tarihine kadar bildirimde bulunarak 1.11.2021 tarihinden itibaren kira ilişkisini sonlandırabilir.
Av. Emre Yılmaz
Hukuki Danışmanlık Randevusu Talebinde Bulunmak İçin:
[email protected]
Emre bey iyi çalışmalar,
Mayıs 2009 tarihinde kurumsal bir firma ile 15 yıllık süreli , zam oranı Üfe oranına göre bir sözleşme imzaladık.
Yazılarınızdan anladığım kadarıyla biz bu yıl için zam oranını sözleşmemizde Üfe oranı olsa bile %35 i geçemeyiz. Ayrıca yazınızda 10 yılı dolan kiracıyı belirli süre önceden ihtar çekme şartı ile tahliye edebileceğimizi yazmışsınız. Bu bilgiler doğrultusunda size 2 sorum olcak.
1- Sözleşme süremiz 15 yıl olsa bile 10 yılı dolduğu için tahliye edebilir miyiz ?
2-Sözleşme süresi 5 yıl geçtikten sonra kiracı ile tekrar yeni zam oranı belirlemedik.13 yıldır üfe ye göre zam yapıyoruz. yeni zam oranı belirlenirse otomatik olarak sözleşme 5 yıl daha uzar mı ?
İyi çalışmalar .. Saygılar..
Konuyla ilgili e-posta adresinize dönüş yapılmıştır. İyi günler.
23 YILLIK KIRACIYIM .ECZACIYIM..3850 TK OLAN KIRAMI 10 OOO ÇIKRTMAK USTIYORLTA AY SONU SOZLESME YAPMAK UZERE..BU NORMAL MI SIZCE CEVREDEKI IS YERLERINE EMLAKCILARA SORMUSLAR.. YOKSA BENI CIKARTACAKLARMIŞ… YUZDE YUZYIRMI BIR KIRAYI KARSILAYAMAM NEYAPMAMA GEREKOR..
Konuyla ilgili e-posta adresinize dönüş yapılmıştır. İyi günler.
Merhaba ilk yaptığım kontrat 06.2012 tarihinde idi. Biz mal sahibi ile 07.2015 de yeni bir kontrat daha yaptık.10 yıllık süreç ilk kontrat tarihinden itibaren mi geçerli ikinci yapılan üzerinden mi geçerli aynı isim üzerine iki kontrat da şimdiden teşekkürler
Konuyla ilgili e-posta adresinize dönüş yapılmıştır. İyi günler.
Merhaba,
Kiracı 11 yılı doldurmasına rağmen evi tahliye etmeyi kabul etmedi. Tahliye davası açılması durumunda ne kadar sürede evi tahliye ettirebiliriz?
Bilgi verebilir misiniz?
Saygılarımla.
Konuyla ilgili e-postanıza dönüş yapılmıştır. İyi günler.
2012 eylül ayında oturmaya başladığım evden şu anda çıkmam için tebliğ gönderilmiş kira sözleşmesi yapmak istememe rağmen ev sahibim bir sözleşme yapmadı üç ayın sonunda evi gerçekten boşaltmalı mıyım yoksa karşı dava açma hakkım var mı
Konuyla ilgili e-posta adresinize dönüş yapılmıştır. İyi günler.
iyi günler 20 yıllık işyeri kiracım var dükanım zemin kat olduğundan arka kısmında su şıkıyor burayı tamir etmem için izalasyaona gerek var ve dükanın tadilata ihtiyacaı var aynı zamanda düşük kirayla oturuyor 3 ay önce sözlü tahliye etmesini istedim fakat kiracım çıkmakla direniyor ve benden çıkması için 100 bin tl para istiyor bunun için ne yapmam gerekiyor dava açamak istiyorum ve kira tesbit yapılmasını istiyorum bilgi verirseni menmun olurum teşekürler
Konuyla ilgili e-posta adresinize dönüş yapılmıştır. İyi günler.
Merhabalar,
15.07.2012 girişli bir kiracım var ve 11.yıla giren kira devamı için anlaşamadık. Kendisinin evden çıkması için ne kadar süre önce tebliğ göndermeliyim?
Bilgilendirirseniz çok memnun olurum.
Konuyla ilgili e-posta adresinize dönüş yapılmıştır. İyi günler.
ev sahibi, 10 yıldır oturduğumuz evden çıkmamız içim ihtarname göndermiş, ihtarname bugün elime geldi fakat 10 temmuzda evi tahliye etmemizi yazmış ihtarnamede. bana 3 ay süre vermesi gerekmiyor muydu? bu ihtarnameyi itiraz edemiyor muyuz?
Konuyla ilgili e-posta adresinize dönüş yapılmıştır. İyi günler.
Merhaba. Yaklaşık 9 yıldır aynı evde kiracı olarak ikamet ediyorum. 06.08.2012 tarihinde ilk kira kontrat tarihim. İlerki yıllarda ev sahibim değişti ve yeni ev sahibim ile 05.04.2014 tarihinde kira kontratı yaptık. Geçen seneler içinde ev sahibim genelde tefe-tüfe üstü zamlar yapsa da kiramı hiçbir zaman geciktirmedim. Kiralarımın hepsi banka yoluyla gönderildi. 2014 yılından sonra ev sahibim ile herhangi bir kontrat yapmadık. Son kira zammını 2022 Nisan ayında gerçekleştirdi. Bugün ev sahibim arayarak 3 ay geçmesine rağmen son yaptığı zammın çok üstünde bir zam daha yapmak istediğini belirtti. Bu olay karşısında nasıl bir hamle yapmam gerektiğini açıkçası bilememekteyim. 2022 yılı içerisindeki ikinci kira zammını kabul etmiyorum. Ev sahibinin beni evden çıkarma şansı var mı? Nasıl bir yol izlemeliyim. Saygılarımla.
Konuyla ilgili e-posta adresinize dönüş yapılmıştır. İyi günler.
merhaba 15 yıldır aynı işyerinde kiracıyız üfeye göre artış yapılmasına rağmen mülk sahibi kirayı düşük bulduğu için tahliye davası açmış ne yapmamız gerekiyor.teşekkürler
Konuyla ilgili e-posta adresinize dönüş yapılmıştır. İyi günler.
Merhaba 4,5 yıllık kiracım var.Şuanda evimin bulunduğu bölgedeki evlere oranla çok daha düşük bir kira ile oturuyor.Yasal olan %25 lik artışı Mayıs ayında yaptık.2023 Mayıs ayında beş yıllık süresi doluyor ve kira tespit davası açabiliyorum.Fakat kiracım 14 buçuk yıldır aynı evde oturuyor son 4,5 yılını benim kiracım olarak,ilk on yılını başka ev sahibinin kiracısı olarak geçirmiş oluyor.Bu kiracının on yılı dolmuş sayılıyor mu? Tahliye için ? Yoksa bende geçirdiği süre mi önemli? Nasıl bir yol izlemeliyim? Çünkü gerçekten çok komik bir kira bedeli ödüyor
Konuyla ilgili e-posta adresinize dönüş yapılmıştır. İyi günler.