10 Yılı Aşan Kira İlişkisi Nasıl Sonlandırılır?

10 Yılı Aşan Kira İlişkisi Nasıl Sonlandırılır?

26 Mart 2021 22 Yazar: Emre Yılmaz

Kira Hukuku’nda kiracı, mal sahibine karşı daha güçsüz ve hukuken korunmaya muhtaç olarak görülmektedir. Bu nedenle kiraya verenin kiracı aleyhine kira sözleşmesini sonlandırması çok sıkı şartlara bağlanmıştır. Kiraya verenin kira sözleşmesini sonlandırmaya hakkı olan durumlardan biri, uzun süreli kira sözleşmesinin sonlandırılmasıdır.

Uzun süreli kira sözleşmesinin sonlandırılması, kira sözleşmesinin belirli süreli ve belirsiz süreli olmasına göre değişkenlik göstermektedir. Bu nedenle konuyu iki başlık altında inceleyeceğiz.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin 10 Yıldan Fazla Uzaması Halinde Sonlandırma Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi aynı koşullarla kendiliğinden 1 yıl daha uzar.

Uygulamada konutlarda kira sözleşmelerinin genellikle 1 yıllık yapıldığını görüyoruz. Buna göre 1 yıllık sürenin bitiminden 15 gün öncesine kadar kiracı kira sözleşmesini sonlandırmak istediğini kiraya verene bildirmedikçe, kira sözleşmesi 1 yıl daha uzar.

Ancak taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira süresi her zaman 1 yıl olarak düzenlenmeyebilir. Örneğin bazı işyerlerinde kira sözleşmeleri 3 yıllık, 5 yıllık yapılabilmektedir. Bu durumda da yine aynı madde uygulanacak ve 3 yıllık sürenin bitiminden 15 gün öncesine kadar kiracı sonlandırmak istediğini bildirmedikçe kira sözleşmesi 1 yıl daha uzayacaktır. Dolayısıyla bu tarz bir kira sözleşmesi, 3+1+1+1 şeklinde sürecektir.

347. maddede devamla, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği düzenlenmiştir.

Yani kiraya verenin sebep göstermeksizin kira sözleşmesine son verebilmesi için,

  • Kira sözleşmesinin uzama süresinin 10 yılı doldurmuş olması,
  • 11. uzama yılına girmeden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunması

gerekmektedir. Bu şartlar sağlandığında 10 yıllık kiracıyı çıkarmak mümkün olabilecektir.

Örneğin bir konut için 1.5.2010 yılından itibaren 1 yıllık kira sözleşmesi yapıldığını varsayalım. Kiracı 15 gün öncesinden kiraya verene bildirimde bulunmamışsa sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzayacaktır. Bu halde on yıllık uzama süresinin sonuna 1.5.2021 tarihinde gelinmiş olacaktır.

Bu durumda kiraya veren, TBK’nın 347. maddesi doğrultusunda sebep göstermeksizin fesih hakkını en erken 1.5.2022’de başlayan döneme ilişkin olarak kullanabilecektir. Bunun için de en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunması gerekmektedir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinin 10 Yıldan Fazla Sürmesi Halinde Sonlandırma Şartları

Türk Borçlar Kanunu’na göre taraflar belirsiz süreli kira sözleşmeleri yapmış ise, kiracı her zaman genel hükümlere göre kira sözleşmesini sonlandırabilir. Genel hükümlerden kastedilen, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamında düzenlenen ve konut ve çatılı işyeri kiralarının dışında genel kiralara uygulanan hükümlerdir. Buna göre belirsiz süreli sözleşmenin kiracısı, taşınmaz kiralarında 6 aylık kira döneminin sonu için 3 ay önceden fesih bildiriminde bulunmak zorundadır.

Maddenin devamında kiraya verenin belirsiz süreli kira sözleşmelerini herhangi bir sebep yokken feshedebilmesi için kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçmesi ve geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılması gerektiği düzenlenmiştir.

Örneğin bir konut için 1.5.2011 tarihinde belirsiz süreli bir kira sözleşmesi yapıldığını varsayalım. Kiracı bu sözleşmenin sonlanması için, her 6 aylık dönem için 3 ay önce fesih bildiriminde bulunmalıdır. Yani kiracı, 1 Ağustos’a kadar bildirimde bulunarak 1 Kasım itibarıyla, 1 Şubat’a kadar bildirimde bulunarak 1 Mayıs itibarıyla sözleşmeyi sonlandırabilir.

Ancak kiraya verenin bu örnekte sözleşmeyi sonlandırması, kira ilişkisinin 10 yıldan uzun sürmesine bağlıdır. Bu durumda kiraya veren bu sözleşmeyi, ancak 1.5.2021 tarihinden sonra, her 6 aylık dönem için 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak sonlandırabilir. Yani sözleşmeyi sonlandırmak isteyen kiraya veren, ilk olarak 1.8.2021 tarihine kadar bildirimde bulunarak 1.11.2021 tarihinden itibaren kira ilişkisini sonlandırabilir.

Av. Emre Yılmaz

Hukuki Danışmanlık Randevusu Talebinde Bulunmak İçin:
[email protected]